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 売買によくあるご質問
買い替えをする場合、旧物件のローン残額はどのように処理されますか?
賃貸 新築 マンション 不動産 津市 松阪市 自己の所有物件を売却して、新物件を購入する場合に問題になるのが、
現在の所有物件(以下、旧物件と呼びます)に付いている抵当権の処理です。
一般的には、旧物件を売却し、その売却代金によって旧物件の住宅ローンを
完済し、それによって旧物件の抵当権を消滅させることになります。
 
【1】旧物件の売却が思うように進まない場合
買い替えを前提に考えると、新物件の購入代金を払うよりも前に、
旧物件の売却を済ませて旧物件の売却代金を受け取り、
旧物件のローンを消滅させておくのがスムーズな手続きの流れです。

しかしながら実際には、旧物件の売却が思い通りに進まずに、
新物件の売買契約締結の直前になっても、
旧物件がまだ売却できていないというケースもありえます。
この場合には、新物件の購入資金が一般的には不足になりますから、
新物件の売買契約締結の日までに新物件の売買代金の頭金を
金融機関から別途借り入れる必要が生じると言えるでしょう。

このような特殊な資金需要に応じる短期のローンは
「つなぎ融資」と呼ばれることが多いです。
しかしながら、つなぎ融資には金利・手数料がかかりますので、
できるだけ余裕を持ったスケジュールを組んでおき、
買い替え用のつなぎ融資を利用しなくてよいようにするのが望ましいと言えます。

【2】旧物件の売却代金が予定より低くなってしまった場合
また旧物件の売却価額が思ったより低くなってしまい、
最初に予定していた旧物件の抵当権の完全抹消ができない場合もあります。
特に不動産価格が低迷している最近では、そのようなケースが多いでしょう。
この場合には、不足金を自己資金で払うことができればよいのですが、
そうでない場合には、残債完済用の特殊なローンを借りて、
残債完済資金を調達し、旧物件の抵当権を完全に抹消するという手もあります。
このような残債完済用のローンは、
都市銀行や一部の地方銀行の商品メニューとして発売されています。

ただし、結果的に、新物件の住宅ローンと旧物件の残債完済用のローンという
二重ローンの状態になりますので、融資する銀行側からすると、
債務者(つまり新物件を購入する者)に、十分な年収または資産があり、
多額のローンを返済できるという能力があることが要求されます。
そのためこうした残債返済用のローンを利用するには、
債務者に年収等が十分にあることが前提条件になると言えるでしょう。

買い換えする場合には、どんな点に注意が必要ですか?
賃貸 新築 マンション 不動産 津市 松阪市 現在所有している物件(ここでは「旧物件」と呼びます)が、
いつまでに、幾らで売れるかが重要な問題です。

買い換えにおいて、希望の時期までに希望の価格以上で売れないとすると、
新しい物件を取得する資金を用意できなくなることが多いので、
深刻なトラブルになることがあります。よくあるトラブルは次のものです。

【1】新物件の手付け放棄
資金の用意ができない場合に、新物件の購入を断念したとします。
そうすると、新物件の購入の手付金をすでに支払い済みであったとしたら、
契約を打ち切るには手付金を放棄する必要があります。(いわゆる「手付け流し」)

【2】旧物件の安値売却
資金を用意するために、「つなぎ融資」を利用することも考えられますが、
つなぎ融資の金利負担の圧迫から、
旧物件をやむをえず予定より安い価格で売却する事態となりがちです。
結果的に新物件の住宅ローン額が予定より膨らむことがありえます。

このように買い換えはトラブルが発生しやすいので、
買い換えをする際に、旧物件の売却を余裕をもって進めることが何より大事です。
新物件を購入したい気持ちが高まるあまり、
旧物件の売却が容易であると考えてしまいがちですので、
第三者の意見を聞きながら買い換え手続きを進めるようにしてください。

物件の購入価格以外にどんな費用が必要ですか?
賃貸 新築 マンション 不動産 津市 松阪市 銀行ローン関連で事務手数料・保証料(今は保証人は必要ありません)・
収入印紙代、登記関連で抵当権設定費用などその他、仲介手数料・
契約書貼付する印紙代などです。
詳しくはご購入の諸費用についてをご参照下さい。

自己資金が少ないのですが購入出来ますか?
賃貸 新築 マンション 不動産 津市 松阪市 ほとんどの方は住宅を購入する際に住宅ローンを利用します。
一般的には物件価格の2〜3割の自己資金が必要とされますが
諸費用分位の自己資金があれば物件価格の100%まで
住宅ローンを借入出来ます。また、年収などによっては
物件価格の100%+諸費用の全てを銀行で借入出来る場合もございます。
詳細についてはお問い合わせ下さい。

購入した物件の欠陥は誰の責任?
賃貸 新築 マンション 不動産 津市 松阪市 新築住宅(一戸建・マンション)について、売主は引渡後
10年間の瑕疵担保責任を品確法で定めています。
瑕疵(欠陥)があれば無償修理や損害賠償に応じなければなりません。
対象は、構造耐力上主要な部分(基礎・柱・梁・壁)や
雨水の浸入する部分(屋根)など基本構造部で、
他の瑕疵については宅建業法により最低2年は売主が責任を負います。
また瑕疵担保責任とは別に、アフターサービス特約を設けている会社もあります。

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